Sewa atau Beli Rumah? Cara Menghitung Biaya Sebenarnya 10 Tahun

Pertanyaan "mending sewa atau beli rumah?" jarang punya jawaban umum, karena tiap orang berbeda: lama rencana tinggal, besar tabungan, dan kestabilan pekerjaan. Yang bisa dilakukan adalah menghitungnya dengan angkamu sendiri. Artikel ini memberi kerangka hitung dan satu contoh lengkap, jadi kamu bisa mengganti angkanya dengan harga rumah dan sewa yang kamu temui.

Kenapa cicilan dan sewa tidak bisa dibandingkan langsung

• Cicilan KPR terdiri dari dua bagian: pokok (menambah bagian rumah yang jadi milikmu) dan bunga (biaya yang tidak kembali). Di tahun-tahun awal, porsi bunganya jauh lebih besar. Penjelasan bunganya ada di bunga flat vs bunga efektif.
• Uang sewa seluruhnya habis, tapi kamu tidak menanggung biaya perawatan besar, pajak tahunan rumah, atau risiko harga turun.
• Beli butuh uang di depan (uang muka dan biaya pengurusan) yang kalau tidak dipakai beli rumah, bisa kamu simpan atau pakai untuk hal lain.

Rumus dasarnya: biaya bersih 10 tahun

1. Beli: uang muka + biaya pengurusan di awal + seluruh cicilan 10 tahun + biaya tahunan rumah. Lalu kurangi dengan nilai rumah di tahun ke-10 dikurangi sisa utang (itu bagianmu yang kembali).
2. Sewa: seluruh uang sewa 10 tahun (sewa biasanya naik dari tahun ke tahun), lalu kurangi dengan hasil dari uang muka yang tidak jadi dipakai membeli kalau uang itu kamu simpan.
3. Bandingkan dua hasil akhirnya. Angka yang lebih kecil berarti uang yang hilang lebih sedikit.

Contoh hitungan lengkap (semua angka ilustrasi)

Misalkan rumah seharga Rp600.000.000. Uang muka 20% = Rp120.000.000, jadi pinjaman Rp480.000.000 selama 15 tahun dengan bunga efektif 9% per tahun yang dianggap tetap. Dengan rumus cicilan anuitas, cicilannya sekitar Rp4.868.000 per bulan. Ini hanya contoh; bunga dan tenor nyata ditentukan bank, dan bunga bisa berubah, jadi tanyakan simulasi resminya.

Setelah 120 kali cicilan, sisa utangmu sekitar Rp234.500.000. Dari total cicilan Rp584,2 juta, hanya Rp245,5 juta yang mengurangi pokok pinjaman (Rp480.000.000 − Rp234.500.000); sekitar Rp338,7 juta adalah bunga. Nilai rumah di tahun ke-10 menentukan sisanya, jadi kita hitung dua skenario:

Sekarang sisi sewa. Anggap rumah sejenis disewa Rp3.500.000 per bulan, naik 5% tiap tahun. Total sewa 10 tahun = Rp3.500.000 × 12 × (1 + 1,05 + 1,05² + … + 1,05⁹) ≈ Rp528.300.000. Uang muka dan biaya awal Rp150.000.000 yang tidak jadi dipakai kamu simpan dan berkembang 4% per tahun (angka contoh, bukan janji hasil): hasilnya sekitar Rp72.000.000. Biaya bersih sewa ≈ Rp528.300.000 − Rp72.000.000 = Rp456.300.000.

Pelajarannya: kalau harga rumah tidak naik, beli dan sewa hampir sama; kalau harga naik, beli jauh lebih murah; kalau kamu hanya tinggal 5 tahun, hitungannya berubah. Dalam contoh ini, selama 5 tahun cicilan yang kamu bayar mencapai ± Rp292.100.000, tapi pokok yang turun hanya ± Rp95.700.000 (sisa utang ± Rp384.300.000). Selebihnya bunga, ditambah biaya awal dan biaya jual rumah kalau kamu menjualnya. Itu sebabnya beli cenderung masuk akal kalau kamu yakin akan tinggal lama.

Biaya yang sering terlewat

• Biaya awal di luar uang muka: pajak peralihan hak (misalnya BPHTB), notaris, asuransi, dan biaya bank. Tanyakan rincian pastinya ke bank, notaris, dan pemerintah daerah, karena aturannya berbeda tiap daerah.
• Perawatan: atap bocor, pipa, cat, dan renovasi kecil datang tanpa jadwal. Sisihkan tiap bulan.
• Biaya menjual: kalau suatu hari rumah dijual, ada biaya dan pajak yang ikut keluar.
• Selisih bulanan: kalau cicilan lebih besar dari sewa, selisihnya tidak bisa kamu pakai untuk hal lain. Kalau sewa lebih murah dan selisihnya benar-benar kamu tabung, hasil sewa bisa lebih baik dari hitungan di atas.
• Dana darurat: jangan habiskan tabungan untuk uang muka. Tetap sisakan dana darurat.

Kapan masing-masing cenderung masuk akal

• Sewa lebih cocok kalau rencana tinggal kurang dari 5 tahun, pekerjaan atau kotamu mungkin berpindah, uang mukamu belum cukup tanpa menguras dana darurat, atau cicilan akan melewati batas aman. Cek batasnya di cicilan KPR berapa persen gaji dan rasio utang DSR.
• Beli lebih cocok kalau kamu yakin tinggal lama, penghasilan cukup stabil, uang muka dan biaya awal tersedia di luar dana darurat, dan cicilan masih nyaman dalam anggaranmu.
• Tidak ada pilihan yang selalu menang. Keduanya punya biaya; yang berbeda adalah ke mana biaya itu pergi.

Langkah menghitung dengan angkamu

1. Catat harga rumah yang kamu incar dan sewa rumah sejenis di area yang sama.
2. Minta simulasi KPR resmi dari bank (cicilan, bunga, tenor, dan biaya awal), jangan memakai angka perkiraan.
3. Isi tabel di atas dengan angka itu, dengan tiga skenario harga rumah: tidak naik, naik pelan, dan turun.
4. Tentukan batasmu sendiri: cicilan atau sewa maksimal berapa persen dari penghasilan, dan sisa tabungan setelah uang muka berapa.

Di Ruang Pribadi Taraf, kamu bisa mencatat pengeluaran bulanan lewat suara atau foto struk, sehingga angka sewa, cicilan, dan biaya rumah tangga terlihat jelas sebelum memutuskan sewa atau beli.

Pertanyaan yang sering ditanyakan

Lebih untung sewa atau beli rumah?

Tergantung lama tinggal, pergerakan harga rumah, bunga, dan biaya awal. Pada contoh di artikel ini, kalau harga rumah tidak naik, biaya bersih beli dan sewa hampir sama (sekitar Rp428,7 juta dan Rp456,3 juta selama 10 tahun); kalau harga naik 3% per tahun, beli jauh lebih murah. Hitung dengan angkamu sendiri.

Berapa lama minimal tinggal supaya beli rumah masuk akal?

Tidak ada angka pasti, tapi biasanya beberapa tahun, karena di tahun-tahun awal cicilan sebagian besar masih bunga dan ada biaya awal serta biaya menjual. Pada contoh di atas, setelah 5 tahun pokok pinjaman hanya turun sekitar Rp95,7 juta dari Rp292,1 juta cicilan yang dibayar.

Apa saja biaya beli rumah selain uang muka?

Pajak peralihan hak (misalnya BPHTB), notaris, biaya bank dan asuransi, lalu setelah tinggal ada pajak bumi dan bangunan, perawatan, dan iuran lingkungan. Tanyakan rincian pastinya ke bank, notaris, dan pemerintah daerah.

Apakah uang muka sebaiknya menguras tabungan?

Sebaiknya tidak. Tetap sisakan dana darurat dan biaya awal di luar uang muka, supaya satu kejadian tak terduga tidak membuat cicilan telat.